Select Page

¿Qué es la estabilización de alquileres?

La estabilización de alquileres es una forma de control sobre los precios de la vivienda, que se originó en la primera mitad del siglo XX, que a menudo se describe como una forma de seguro para los inquilinos contra aumentos de alquileres irrazonables. Aunque la estabilización de alquileres a veces se confunde con el control de alquileres, no son exactamente lo mismo (consulte "Estabilización de alquileres frente a control de alquileres", a continuación).

Las restricciones establecidas por las leyes de estabilización de alquileres tienen como objetivo mantener asequibles las viviendas existentes. También pueden incluir otros objetivos, como la protección contra el desalojo injustificado, fomentar una variedad de niveles de ingresos dentro de un vecindario y aumentar la retención de inquilinos, según un informe de 2019 del Urban Institute, un grupo de expertos en política social.

Las regulaciones de precios de alquiler están diseñadas para evitar que los costos de vivienda para los inquilinos aumenten demasiado rápido, lo que hacen mediante la promulgación de restricciones a nivel local que limitan la cantidad que se puede cobrar por el alquiler en ciertos edificios. Por lo general, limitan los aumentos de alquiler, a menudo establecen un aumento porcentual anual permitido e incluyen restricciones sobre acciones como los desalojos. La ley estatal de California, por ejemplo, prohíbe los desalojos injustificados y limita los aumentos anuales de alquiler al 5 % más el índice de precios al consumidor (IPC) local, o al 10 %, lo que sea menor.

Conclusiones clave

  • La estabilización del alquiler es una forma de control sobre el precio de la vivienda que se originó en el siglo XX y, a menudo, se describe como una forma de seguro para los inquilinos contra los aumentos de alquiler irrazonables.
  • Solo el Distrito de Columbia y cuatro estados tienen leyes activas que regulan el alquiler: California, Maryland, Nueva Jersey y Nueva York. Muchos estados han prohibido preventivamente que las localidades implementen regulaciones de alquiler, como la estabilización de alquileres.
  • Para 2018, 32 estados habían aprobado leyes que prohibían a los gobiernos locales aprobar leyes de control de alquileres y cuatro estados seguían la Regla Dillon, que solo permite que las ciudades aprueben tales leyes si los estados les otorgan el permiso explícito para hacerlo.
  • Las regulaciones de alquiler nunca fueron populares fuera de las áreas costeras y, a partir de 2018, un total de 182 ciudades, casi exclusivamente en lugares como California, Nueva Jersey y Nueva York, las tenían.

Comprender la estabilización de alquileres

Las regulaciones de alquiler se promulgaron por primera vez en los EE. UU. en la década de 1920, aunque han pasado por varias fases históricas distintas desde entonces.

Por lo general, se dividen en dos tipos de regulación, también llamadas "generaciones", que se remontan a cuando los dos tipos diferentes eran históricamente comunes: la primera generación o "controles de alquiler", que eran comunes en el auge de la vivienda de la posguerra en la década de 1950, y segunda generación, o "estabilización de rentas", que era común en la década de 1970.

Hoy en día, este tipo de regulación de la renta es relativamente raro, y los investigadores clasifican las restricciones existentes como "esfuerzos de estabilización", aunque varían en términos de cuán estrictas son. Algunos lugares, como Nueva York, han conservado una distinción terminológica entre estabilización y controles. En cualquier caso, estas restricciones nunca fueron populares fuera de las áreas costeras y, a partir de 2018, un total de 182 ciudades, casi exclusivamente en áreas costeras como California, Nueva Jersey y Nueva York, tenían tales controles, según el Urban Institute de 2019. reporte.

En los Estados Unidos, en 2018, 32 estados habían prohibido rotundamente que los gobiernos locales promulgaran la regulación de la renta, y varios otros siguen alguna forma de la Regla Dillon, que permite el control de la renta solo cuando el estado otorga un permiso explícito, encontró el informe del Urban Institute. De los estados restantes, solo unos pocos tienen restricciones de alquiler, e incluso estos están estrictamente regulados. Un mapa de 2020 del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar (NMHC), una fundación de investigación sin fines de lucro, proporcionó cifras similares cuando enumeró 25 estados que se adelantan a los controles de alquiler, otros seis estados que se adelantan al control de alquiler y la zonificación inclusiva obligatoria, y siete estados que operan bajo la regla de Dillon.

Los defensores de la estabilización de alquileres, incluidos los grupos de defensa PolicyLink y el Centro para la Democracia Popular, han argumentado que las medidas de regulación de alquileres son "la única herramienta política que puede brindar alivio inmediato a los inquilinos que enfrentan aumentos de alquileres inasequibles", en parte porque llegan a viviendas privadas. y puede escalar rápida y efectivamente.

25

El número de estados que se adelantan a las regulaciones de alquiler, según un mapa de 2020 del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar.

El NMHC comentó que la pandemia de COVID-19 puede conducir a un aumento de las amenazas legislativas a la regulación de alquileres, especialmente si los reguladores ven las ordenanzas de alquileres como una progresión natural de la moratoria de desalojo. En contraste, la Asociación Nacional de Apartamentos, una organización nacional que se opone firmemente a las regulaciones de alquiler, ha dicho que el COVID-19 puede llevar a la propagación de estas regulaciones como medida de emergencia y ha presentado argumentos para evitar que esto suceda.

¿Funcionan las regulaciones de alquiler de la forma prevista? Otros académicos resumen la evidencia empírica como mixta. Un informe de 2018 de la Institución Brookings, una organización de investigación de políticas públicas, por ejemplo, argumentó que aunque las regulaciones de alquiler ayudan a los inquilinos a corto plazo, en última instancia tienen efectos negativos a largo plazo, incluida la pérdida de la asequibilidad de la vivienda y la creación de gentrificación. y el desbordamiento de la ubicación de alquiler regulado al vecindario circundante.

Control de Rentas vs. Estabilización de Rentas

Aunque a veces se combinan, el control de alquileres y la estabilización de alquileres tienen antecedentes históricos diferentes, y algunos lugares todavía hacen una distinción entre los dos. También se describen como "controles de alquiler de primera generación" y "controles de alquiler de segunda generación", y "renta regulada" se utiliza como término general para ambos.

El control de alquileres, o controles de primera generación, fueron más agresivos. En la ciudad de Nueva York, por ejemplo, se aplican a los edificios construidos antes de 1947 donde el inquilino ha vivido continuamente desde antes de 1971. Los propietarios pueden aumentar los alquileres bajo este tipo de restricción, pero hay un límite del 7,5 % anual, así como un límite superior. límite, llamado "renta base máxima", que se actualiza cada dos años para mantenerse al día con los costos operativos, según la Junta de Directrices de Renta de la Ciudad de Nueva York.

Históricamente, la estabilización de rentas, o controles de segunda generación, se centraron en restricciones más modestas. En Nueva York, las leyes de estabilización de alquileres se aplican a los edificios construidos entre 1947 y 1971, e incluyen el derecho a renovar y restricciones sobre los aumentos de alquiler, que se determinan cada año.

De los dos tipos de restricciones, la estabilización de rentas es, con mucho, la forma más común en la actualidad. La Encuesta de Vivienda y Vacantes de la Ciudad de Nueva York de 2017, por ejemplo, informó que había 22,000 apartamentos con alquiler controlado, en comparación con 966,000 apartamentos con alquiler estabilizado en la ciudad ese año. Los autores del estudio del Urban Institute atribuyen esto en parte a las disposiciones que exigen un control continuo de la ocupación y la vacancia en la ciudad de Nueva York.

Ejemplos del mundo real de estabilización de alquileres

Un estudio de los efectos de las medidas de control de alquileres en inquilinos y propietarios en San Francisco, publicado en 2019, investigó lo que sucedió después de que una ley de 1994 amplió las protecciones de control de alquileres en San Francisco para incluir pequeñas viviendas multifamiliares construidas antes de 1980, eliminando la exención de estas estructuras. de las leyes de control de alquileres de 1979. El estudio concluyó que los controles habían disminuido el desplazamiento de inquilinos, especialmente para las minorías. Sin embargo, también contribuyó a la desigualdad y la gentrificación de la ciudad, según el estudio, al hacer que los propietarios convirtieran sus propiedades para evitar los controles de alquiler y cortejar a los inquilinos de altos ingresos. En última instancia, el cambio redujo la oferta de viviendas de alquiler en la ciudad en un 15 % y disminuyó el porcentaje de inquilinos que residen en unidades con estas protecciones, según el informe.

Otro estudio analizó lo que sucedió con los vecindarios que rodeaban la tenencia controlada de alquileres después de la eliminación sorpresiva de los controles de alquileres en Cambridge, Massachusetts, en 1995. Con base en los datos del mercado inmobiliario entre 1988 y 2005, concluyó que deshacerse de los controles condujo a miles de millones de dólares de apreciación del precio de las propiedades con control de alquiler y las propiedades cercanas que nunca habían estado bajo control de alquiler, que según los autores se explica solo en parte por las inversiones residenciales. El informe de Brookings de 2018 resumió la evidencia empírica disponible, basándose en esos dos ejemplos, sugiriendo que las regulaciones de alquiler brindan a los inquilinos existentes un seguro contra aumentos de alquiler, pero lo hace a un costo considerable.

¿Está estabilizado el alquiler de mi propiedad?

Las reglas de renta estabilizada varían según la ubicación. La mejor manera de verificarlos es consultar los organismos reguladores a cargo de estas normas. Las ciudades a menudo tendrán recursos que puede usar para saber si una propiedad en particular se encuentra dentro de las reglas de estabilización existentes. Los Ángeles, California, por ejemplo, tiene el Sistema de Información de Zonas y Acceso a Mapas, o ZIMAS. En la ciudad de Nueva York, la agencia que administra estas leyes, NYS Homes and Community Renewal, tiene un sitio web donde puede solicitar información sobre un apartamento específico (no todos los apartamentos en edificios con alquiler regulado tienen restricciones de alquiler).

¿Cuál es la diferencia entre renta controlada y renta estabilizada?

Las propiedades con renta regulada pueden referirse a propiedades con renta controlada o con renta estabilizada. La diferencia radica principalmente en cuán estrictos son los controles de alquiler, y los nombres provienen de las diferentes fases históricas cuando estas regulaciones eran comunes. Como regla general, los controles de alquiler son más severos y fijan el alquiler a un precio específico. La estabilización de alquileres suele limitar los aumentos de precios a un cierto porcentaje.

¿Cuántos estados tienen estabilización de alquileres?

Solo cuatro estados y el Distrito de Columbia tienen leyes de estabilización de alquileres "activas": California, Nueva Jersey, Nueva York y Maryland. A partir de 2018, alrededor de 182 ciudades tenían reglas activas de regulación de alquileres, según un informe del Urban Institute.

¿Cuál es un ejemplo de control de alquileres?

Los aumentos generales de la renta están limitados al 8 %. Los propietarios pueden aumentar las tarifas de la renta una vez al año (12 meses). Los compañeros de cuarto adicionales pueden agregar un 10 % a la renta del inquilino. Los propietarios deben dar un aviso de 30 días al aumentar el alquiler.

Quién califica para el control de alquileres en la ciudad de Nueva York

Los edificios de apartamentos y los inquilinos deben cumplir con varios requisitos para ser considerados para la estabilización de alquileres:

  1. El edificio debe haber sido construido antes de 1974 con seis o más unidades.
  2. El resto debe ser menos de $2,700 al mes (en la ciudad de Nueva York).
  3. El inquilino debe ganar menos de $200,000 al año.

Cómo funciona el control de alquileres en Nueva York

En la ciudad de Nueva York, la Junta de Directrices de Renta vota cada año sobre cuánto se permitirá que los propietarios aumenten la renta. Durante los últimos diez años, el porcentaje de aumento ha estado entre el 0% y el 4,5% para un arrendamiento de un año. En Oregón, donde las leyes de control de alquileres se aplican en todo el estado, el aumento anual permitido es del 7 % más la inflación.

¿Nueva York todavía tiene control de alquileres?

El control de alquileres se aplica a los edificios residenciales construidos antes de febrero en los municipios que no han declarado el fin de la emergencia de viviendas de alquiler de la posguerra. Hay varios municipios que aún tienen vigente el control de rentas. Estos incluyen los condados de la ciudad de Nueva York, Nassau y Westchester.

Video: rent control vs rent stabilized