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La mayoría de los vendedores de casas sueñan con una venta sin estrés en la que simplemente publican su casa, encuentran rápidamente un comprador calificado, recogen el efectivo y entregan las llaves. ¡Si sólo fuera así de simple! En realidad, vender una casa involucra muchas partes móviles, algunas que usted puede controlar y otras que están fuera de su alcance.

Por ejemplo, la geografía puede influir en cuánto tiempo permanece su casa en el mercado o cuánto margen de beneficio puede obtener. Cuando la competencia es alta y el inventario es bajo, es probable que venda más rápido y obtenga un precio más alto. Por el contrario, en lugares donde las ventas de viviendas se han enfriado, es probable que los propietarios tengan que esforzarse más para atraer al comprador adecuado.

Dado el crecimiento sin precedentes en el mercado de la vivienda desde la pandemia de coronavirus, ha habido un repunte en las guerras de precios y ofertas, y niveles extremadamente bajos de inventario en los últimos dos años. Sin embargo, se espera que el mercado se calme un poco a medida que suban las tasas hipotecarias y los precios comiencen a estabilizarse.

Por lo tanto, querrá estar preparado como vendedor y controlar los factores que podrían tener un gran impacto en sus resultados. Cosas como contratar a un gran agente de bienes raíces y maximizar el atractivo en línea de su casa pueden traducirse en un cierre más fluido y más dinero en el banco.

Aquí hay 12 pasos a seguir para vender su casa en 2022:

  1. Contrata a un agente que conozca el mercado.
  2. Establezca un cronograma para vender su casa.
  3. Obtenga una inspección previa a la venta de la casa.
  4. No malgastes dinero en actualizaciones innecesarias.
  5. Consigue fotos profesionales.
  6. Pon tu casa en el mercado.
  7. Fija un precio realista.
  8. Revisar y negociar ofertas.
  9. Anticipe los costos de cierre del vendedor.
  10. Sopesar las implicaciones fiscales.
  11. Reúna la documentación necesaria para cerrar.
  12. Considere contratar a un abogado de bienes raíces.

1. Contrata a un agente que conozca el mercado

Internet facilita profundizar en el historial de ventas y las designaciones profesionales de los agentes inmobiliarios, para que pueda elegir a la persona adecuada con la que trabajar. Busque los perfiles en línea de los agentes para saber cuánto tiempo han estado en la industria, cuántas ventas han realizado y qué designaciones pueden haber obtenido. Preste atención a cómo y dónde comercializan sus listados, y si usan o no fotos profesionales.

“Cualquier designación que hayan obtenido es una gran ventaja, porque es una señal de que se han tomado el tiempo de aprender sobre un nicho en particular”, dice Jorge Guerra, enlace global de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Algunos propietarios pueden verse tentados a ahorrar en el pago de una comisión y, en cambio, vender su casa ellos mismos, sin un agente. Esto se conoce como "a la venta por el propietario" o FSBO. La cantidad que los vendedores pueden ahorrar en esas tarifas puede ser de miles de dólares, generalmente el 5 por ciento o el 6 por ciento del precio total de venta.

Sin embargo, un agente experimentado hace mucho para ganar su tarifa. Por ejemplo, pueden exponer su casa a la audiencia más amplia y negociar en su nombre para obtener las mejores ofertas posibles. Si lo hace solo, tendrá que administrar personalmente la preparación de su casa, comercializarla, revisar las ofertas de los compradores y manejar todas las negociaciones y los detalles del cierre.

Cuando trabaje con un agente y negocie una comisión, tenga esto en cuenta: las tarifas de bienes raíces han caído a mínimos históricos. Por lo tanto, es posible que pueda obtener un descanso en la mesa de cierre.

2. Establezca un cronograma para vender su casa

Vender una casa es una tarea importante que puede llevar de dos a cuatro meses de principio a fin, o mucho más, según las condiciones del mercado local y el nivel de inventario disponible.

Tan pronto como decida vender su casa, salte directamente a la investigación de agentes inmobiliarios para encontrar a alguien con la experiencia adecuada para su situación.

Al menos dos o tres meses antes de que planee hacer una lista, considere obtener una inspección previa a la venta de la casa (¡más sobre eso a continuación!) para identificar cualquier área problemática, especialmente problemas estructurales o mecánicos que puedan necesitar ser abordados para facilitar una venta. Deje suficiente tiempo para programar las reparaciones necesarias.

Aproximadamente un mes antes de poner su casa en venta, comience a trabajar en la puesta en escena y la limpieza profunda en preparación para tomar fotos.

Aquí hay una lista de verificación de cosas que hacer antes de poner su casa en venta:

  • Investigar y entrevistar a agentes inmobiliarios.
  • Limpiar, tal vez moviendo el exceso de artículos a una unidad de almacenamiento.
  • Obtenga una inspección de la casa opcional para identificar cualquier problema.
  • Programe las reparaciones si es necesario.
  • Limpieza profunda.
  • Escenifica la casa.
  • Hágase fotos profesionales.

3. Obtenga una inspección previa a la venta de la casa

Una inspección previa a la venta de la casa es opcional, pero puede ser una buena inversión inicial. Un informe de inspección detallado puede identificar cualquier problema estructural o mecánico antes de poner su casa a la venta. Puede costar unos pocos cientos de dólares, pero lo alertará con anticipación sobre problemas que los compradores probablemente señalarán cuando realicen su propia inspección más adelante en el proceso.

Al estar unos pasos por delante del comprador, los vendedores pueden acelerar el proceso de venta haciendo reparaciones junto con otros trabajos de preparación del hogar. Esto significa que para cuando la casa salga al mercado, debería estar lista para venderse, sin problemas y rápidamente.

4. No malgastes dinero en actualizaciones innecesarias

Si va a gastar dinero en actualizaciones costosas, asegúrese de que los cambios que realice tengan un alto retorno de la inversión. No tiene sentido instalar nuevas encimeras de granito, por ejemplo, si solo puede alcanzar el punto de equilibrio o incluso perder dinero con ellas. Además, es posible que estas mejoras no sean necesarias para vender su casa al mejor precio, especialmente si los niveles de inventario son bajos en su área.

Aquí es donde un buen agente de bienes raíces puede guiarlo. A menudo saben lo que la gente espera en su área y pueden ayudarlo a planificar actualizaciones en consecuencia. Si los compradores locales no están buscando claraboyas o una ducha de vapor, entonces no tiene sentido agregarlos. Una nueva capa de pintura neutra, una alfombra nueva y un paisaje arreglado son formas económicas de causar una excelente primera impresión.

En general, las actualizaciones de la cocina y los baños brindan el mayor retorno de la inversión. Si tiene gabinetes viejos, es posible que pueda simplemente reemplazar las puertas y los herrajes para una apariencia actualizada. Por ejemplo, puede cambiar esas puertas de gabinetes de cocina estándar por puertas modernas estilo Shaker en un fin de semana sin gastar mucho dinero.

5. Consigue fotos profesionales

Trabaje con su agente de bienes raíces para programar un fotógrafo para capturar fotos de marketing de su casa. Las fotos de alta calidad son fundamentales, ya que maximizar el atractivo en línea de su casa puede marcar la diferencia entre una venta rápida o una lista que languidece.

Algunos agentes inmobiliarios incorporan fotografías profesionales y recorridos virtuales en línea en su conjunto de servicios. Sin embargo, si no lo hacen, es posible que desee buscar un fotógrafo por su cuenta. La tarifa de la fotografía profesional variará según el tamaño de su casa, su ubicación y el tiempo que lleve fotografiar la propiedad.

Un fotógrafo profesional, con un portafolio sólido, sabe cómo hacer que las habitaciones parezcan más grandes, luminosas y atractivas. Lo mismo ocurre con su césped y áreas al aire libre. Las fotos en línea con poca luz pueden desanimar a los compradores de viviendas antes de que tengan la oportunidad de leer sobre el encantador sendero para bicicletas cercano o el nuevo techo que acaba de instalar, por lo que las fotos bien tomadas realmente pueden valer la pena.

6. Pon tu casa en el mercado

Estos son algunos consejos para preparar su mercado local y atraer compradores para una venta rápida:

Concéntrese en el atractivo en línea de la casa

Probablemente haya oído hablar del atractivo exterior, pero los profesionales dicen que el atractivo en línea ahora es aún más importante. “La primera muestra de su casa es en línea”, dice Guerra. “La calidad de su presentación web determinará si alguien llama y programa una cita o hace clic en la siguiente lista”.

Ponlo en escena y mantenlo limpio para exhibiciones.

Los agentes de bienes raíces a menudo sugieren que los vendedores organicen sus casas. Poner en escena una casa simplemente significa quitar el exceso de muebles, pertenencias personales y artículos antiestéticos de la casa mientras está en el mercado, y organizar las habitaciones para un flujo y un propósito óptimos. Si está en un mercado más lento o está vendiendo una casa de lujo, invertir en un organizador profesional podría ayudarlo a sobresalir. A nivel nacional, el home staging profesional cuesta un promedio de alrededor de $1200, según HomeAdvisor, pero los precios pueden oscilar entre $500 y $2000.

Deja que alguien más muestre la casa.

Hágase escaso cuando los compradores potenciales vengan a ver su casa. Permítales imaginarse en el espacio, libres de la distracción de reunirse y hablar con usted. Generalmente, los compradores van acompañados por su propio agente de bienes raíces para ver su casa. También puede pedirle a su propio agente que esté presente en las exhibiciones.

“Ver al propietario actual al acecho puede hacer que los compradores duden en expresar sus opiniones”, dice Grant López, agente inmobiliario de KW Heritage y expresidente de la Junta de Agentes Inmobiliarios de San Antonio en Texas. “Podría evitar que realmente consideren su casa como una opción”.

7. Fija un precio realista

Incluso en mercados competitivos, los compradores no quieren pagar más de lo que muestran los comparables, o "comps", por lo que es crucial establecer el precio correcto. Ir demasiado alto puede ser contraproducente, mientras que subestimar el valor de una casa puede hacer que deje dinero sobre la mesa.

Para cotizar su casa desde el principio, consulte los comps de su vecindario. Estas son hojas de datos sobre propiedades vendidas recientemente en un área específica. De un vistazo, puede tener una idea de a qué precio se están vendiendo las casas a su alrededor.

“Un error frecuente que cometen los vendedores es fijar el precio de una casa demasiado alto y luego bajarlo periódicamente”, dice López. “Algunos vendedores piensan que esta práctica generará el mayor rendimiento. Pero, en realidad, lo contrario suele ser cierto. Las casas que tienen un precio demasiado alto alejarán a los compradores potenciales, quienes ni siquiera considerarán mirar la propiedad”.

Además, las casas con múltiples reducciones de precio pueden dar a los compradores la impresión de que hay algo mal con la condición de su casa o que no es deseable. Por lo tanto, es mejor eliminar la necesidad de múltiples reducciones fijando el precio de su casa para atraer a la mayor cantidad de compradores desde el principio.

8. Revisar y negociar ofertas

Después de que su casa llegue oficialmente al mercado y los compradores la hayan visto, idealmente las ofertas comenzarán a llegar. Aquí es donde un agente de bienes raíces (o abogado) es su mejor defensor y fuente de asesoramiento. Si su mercado local es competitivo y favorece a los vendedores, es probable que los compradores ofrezcan al precio solicitado o por encima de él. Incluso puede obtener múltiples ofertas. Por otro lado, si las ventas son lentas en su área y no recibe muchas ofertas, es posible que deba estar abierto a negociar.

Cuando recibe una oferta, tiene algunas opciones: aceptar la oferta tal como está, hacer una contraoferta o rechazar la oferta.

Una contraoferta es una respuesta a una oferta, en la que usted negocia los términos y el precio. Las contraofertas siempre deben hacerse por escrito y tener un plazo corto (48 horas o menos) para que el comprador responda. Puede ofrecer un crédito para la pintura y la alfombra, pero insista en mantener el precio de venta original, por ejemplo. O bien, puede ofrecer dejar ciertos electrodomésticos para endulzar el trato.

Si tiene la suerte de recibir varias ofertas, es posible que se sienta tentado a elegir simplemente la más alta. Pero mira de cerca otros aspectos de la oferta también, como:

  • Forma de pago (efectivo versus financiamiento)
  • Tipo de financiación
  • monto del pago inicial
  • Contingencias
  • Solicitudes de créditos o bienes muebles
  • Fecha de cierre propuesta

Tenga en cuenta que si un comprador depende de la financiación de un prestamista, la propiedad debe ser tasada. Cualquier déficit entre el precio de compra y el valor de tasación tendrá que compensarse en alguna parte, o el trato podría fracasar.

9. Anticipe los costos de cierre del vendedor

Tanto el comprador como el vendedor tienen costos de cierre. El vendedor de la casa generalmente paga la comisión del agente de bienes raíces, generalmente alrededor del 5 al 6 por ciento del precio de venta de la casa.

Algunos otros costos comúnmente pagados por el vendedor incluyen:

  • Impuesto de transferencia del gobierno
  • Tarifas de registro
  • gravámenes pendientes
  • Costes legales

Además, si el comprador ha negociado créditos a pagar al cierre por reparaciones o costos de cierre, el vendedor también los pagará. Su agente de bienes raíces o el agente de cierre debe proporcionarle una lista completa de los costos de los que será responsable en la mesa de cierre. Si bien el comprador generalmente paga la mayor parte de los costos de cierre, entre el 2 y el 4 por ciento del precio de venta, tenga en cuenta que es posible que también deba pagar algunas tarifas.

10. Sopesar las implicaciones fiscales

La buena noticia es que muchos vendedores de viviendas no deberán impuestos sobre las ganancias de la venta de su vivienda principal. Si ha sido propietario y ha vivido en su casa durante al menos dos de los cinco años anteriores antes de venderla, entonces no tendrá que pagar impuestos sobre ninguna ganancia hasta $250,000. Para las parejas casadas, la cantidad que puede excluir de los impuestos aumenta a $500,000. Sin embargo, si su ganancia de la venta de la casa es mayor que eso, debe informarlo al IRS en su declaración de impuestos como una ganancia de capital.

11. Reúna la documentación necesaria para cerrar

Se necesita mucho papeleo para documentar correctamente la venta de una casa. Organice todo en un solo lugar para ayudar a que las cosas vayan más rápido. Algunos de los principales documentos que deberá reunir incluyen:

  • El contrato de compra original de su casa
  • Inspección de la propiedad, certificado de ocupación y certificados de cumplimiento de los códigos locales
  • Documentos hipotecarios
  • Registros de impuestos
  • Valoración de la compra de su vivienda
  • Seguro para propietarios de casas
  • Informe de inspección de la vivienda, si tuviera uno

12. Considere contratar a un abogado de bienes raíces

No todos los estados requieren que los vendedores traigan un abogado de bienes raíces al cierre. Contratar uno podría costar un par de miles de dólares, pero el gasto podría valer la pena para proteger una transacción financiera tan grande. (Especialmente si está vendiendo su casa solo).

Un abogado puede ayudarlo a completar el papeleo, revisar contratos y documentos, identificar posibles problemas y garantizar que la venta se realice de la mejor manera posible. Un abogado también podría detectar problemas de título que podrían retrasar su venta durante semanas o meses, o incluso arruinar el trato, como:

  • Embargos o juicios pendientes
  • Problemas de confianza
  • Saldos hipotecarios
  • Cuestiones fiscales
  • invasiones

Aprende más:

  • 8 formas sencillas de agregar atractivo exterior a su hogar
  • ¿Está considerando reducir el precio de lista de su casa? Aquí están las mejores estrategias.
  • ¿Qué es un mercado de compradores frente a un mercado de vendedores?

¿Cómo vender bienes inmuebles con éxito?

10 consejos para ayudarlo a tener más éxito como agente de bienes raíces

  1. Mejore su conocimiento del mercado.
  2. No se conforme con los estereotipos negativos sobre los agentes inmobiliarios.
  3. Forme un equipo con otros agentes inmobiliarios.
  4. Encuentre un mentor.
  5. Aproveche la reputación de su firma de corretaje.
  6. Utilice la tecnología para agilizar sus prácticas comerciales.

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¿Cómo me convierto en agente inmobiliario en Sudáfrica?

El proceso de 5 pasos para convertirse en agente inmobiliario en Sudáfrica

  1. Paso 1: Solicite un puesto en una agencia inmobiliaria registrada como pasante.
  2. Paso 2: Regístrese en la Junta de Asuntos de Agencias Inmobiliarias (EAAB)
  3. Paso 3: complete su pasantía de 12 meses.
  4. Paso 4: Complete NQF 4 a través de un proveedor acreditado (150 puntos / 1500 horas)

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Quién paga los honorarios de los abogados al vender una casa en Sudáfrica

El vendedor de la propiedad tendrá que pagar de tres a seis meses de tasas e impuestos al ayuntamiento, para garantizar que esos costos estén cubiertos durante el proceso de venta de la casa. El vendedor deberá proporcionar al abogado un certificado que demuestre que la propiedad está cubierta por estos costos.

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